[입지여건] 위치는 미쳤다
강변역에서 단지 입구까지 190m, 단지 후면부 가장 먼 거리까지는 500m 정도의 '초역세권' 입지의 아파트다. 바로 앞에 한강이 흘러 수변 접근성이 우수하고, 강남으로 이동할 수 있는 입지적 여건도 우수한 지역이다.
[교통여건] 2호선 강변역
강변역하면 강원도로 넘어가는 군인들의 집합소이자, 동서울터미널로 주변 경기권, 강원권으로 이동하는 버스가 집결하는 교통의 요체다. 물론 시설 노후화로 그 역할이 다소 침체되기는 했으나, 여전히 서울 동부권의 교통의 요충지임은 틀림 없는 사실이다. 2호선 순환 동선의 오른쪽에 위치해, 강남과 강북을 연결하는 중간 지점으로 서울권 다른 곳으로 이동하기에 최적의 장소임에 틀림없다.
[개발호재] 동서울 터미널 재개발 / KT 부지 개발 등
우선 동서울 터미널 재개발 호재다. 35년 된 노후된 터미널을 교통 거점형 복합개발 시설로 전면 재개발하겠다는 계획이 '22년 10월 발표됐다. 최고 40층 높이로, 사업주체는 신세계동서울PFV다. 즉 정용진의 신세계다. 정확히는 신세계프라퍼티, 즉 신세계 그룹의 부동산 개발 계열사이며, 스타필드 브랜드를 소유, 운영하는 곳이다. 즉, 강변역에 스타필드를 넣어 장기임차 운영하겠다는 심산이다. 복합개발은 오피스, 주거, 리테일, 호텔 등을 중심으로 하여 강북, 강변의 코엑스와 같은 복합 개발 도시를 구현한다는 계획이다.
두번째는 구의역 KT부지 재개발이다. 오른쪽 연한 보라색으로 표시된 KT부지가 해당 지역에 포함된다. 정확한 사업명칭 및 사업지는 'KT부지 첨단업무복합개발(자양1재정비촉진구역)'이다. 동부지방법원 부지까지 포함하면 전체 약 78,147㎡로, 약 2.4만평 대규모 부지 내 들어서는 복합 개발단지가 들어선다. 광진구 청사가 들어서고, 업무시설엔 KT 관련 계열사를 유치해 프라임 오피스로 거듭나겠다는 계획이다. 공동주택(아파트)는 약 1,400세대가 들어선다고 한다.
[대장인가?] Nope! 강변역 프라임아파트가 대장!
위에 보이듯, 한강에서 강변역을 마주볼 때 가장 먼저 보이는 테크노마트 건물 오른쪽으로 보이는 곳이 바로 구의동 현대프라임 아파트다. 총 1,592세대. 31평형(84타입) 실거래가 기준 약 17억 시세를 형성하고 있다. 물론 21년 거래 이후 실거래가 없어 현 시점 기준의 매매가라고 보기는 어렵다.
반면 구의현대2단지는 프라임아파트와 도로를 사이에 두고 후면부에 위치한 아파트다. '21년까지만 해도 현대프라임과 함께 16억 시세를 유지했지만, 현재는 11억, 12억 수준으로 내려온 상태. 네이버 부동산 매물을 보면, 최근 부동산 정책 변화에 따라 거래여건이 좋아지면서 일부 매물가가 상승 반영된 부분이 있어, 실제 매매가는 13~14억 수준으로 형성되는 듯. 급매라면 12억 후반대로 조정해 볼 여지가 있어 보이는 매물이다.
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